Home Compass · 北京

让每个普通人在买房前看清真相

用公开数据把北京板块、成交、政策一次说清楚。 先选自己能负担的预算,再看哪个板块的通勤、学区、流动性、政策最匹配。 不替你做决定,只帮你看清差距。

打开 3D 地图 (alpha)数据来源:公开成交仅供研究,不构成投资建议

能买多少钱的房

月供占收入 35%

可承担总价

355 万

可贷款额

205 万

月供上限

8,750 元

参考算法,不构成投资建议。具体首付比例、利率、税费请以当地最新政策为准。

板块打分卡

综合分按 普通买房人 视角加权:可负担 30% · 通勤 20% · 政策 20% · 流动性 15% · 学区 15%

上地 / 西二旗

海淀

综合分72
8.6 万/㎡同比 -2.4%
可负担度48

70-90㎡ 总价 600-800 万

通勤95

13/昌平/京张紧邻互联网大厂

流动性86

互联网通勤刚需池,成交稳

学区70

上地实验中游学区

政策78

回天行动二期落地

亮点

  • · 大厂步行通勤
  • · 次新房比例高
  • · 学区中游托底

风险

  • · 挂牌量近期上行
  • · 总价依旧偏高,首套压力大

回龙观

昌平

综合分78
5.4 万/㎡同比 -4.1%
可负担度78

90-110㎡ 总价 480-600 万

通勤80

13/8/昌平线 + 自行车专用路

流动性82

刚需池子最大,成交频繁

学区55

昌平区前段学区

政策90

京政办发〔2026〕9 号 127 个项目

亮点

  • · 首套总价友好
  • · 近期政策强催化
  • · 13 号线扩能 + 19 号线二期

风险

  • · 小区年代偏老需挑次新
  • · 局部学区差异大

清河

海淀

综合分70
7.8 万/㎡同比 -1.2%
可负担度55

总价跨度大,580-900 万

通勤88

京张 + 13 + 27 号线 TOD

流动性75

TOD + 改善并行

学区65

海淀北部新晋学区

政策72

TOD 持续兑现

亮点

  • · 京张高铁 TOD 红利
  • · 海淀身份 + 通勤双买

风险

  • · 新房挂牌多分流二手
  • · 板块内部分化

广外 / 白纸坊

西城

综合分69
8.2 万/㎡同比 -3.0%
可负担度58

60-70㎡ 总价 500-580 万

通勤78

7/14/16 号线

流动性70

西城刚需托底

学区92

西城学区身份

政策60

西城整体平稳

亮点

  • · 以小换大锁定西城学区
  • · 总价相对友好

风险

  • · 户型紧凑居住体验弱
  • · 次新极少

望京

朝阳

综合分65
9.1 万/㎡同比 -2.0%
可负担度38

次新两居 800-1100 万

通勤90

14/15/T2 多线

流动性80

外企 + 互联网双重需求

学区68

朝阳前段学区

政策65

副中心 + 国际消费

亮点

  • · 商业氛围 + 通勤强
  • · 外企/科技就业池厚

风险

  • · 对纯刚需总价压力极大